Het is een hoofdpijndossier in de Haagse lokale politiek. Het gebouw ‘De Zaen’ aan de Beeklaan in het Regentessekwartier in de hofstad, dat al zo’n vijftien jaar leegstaat. De gemeenteraad wijdde er al vaker aandacht aan, riep het stadsbestuur op actie te ondernemen, maar zonder resultaat, zegt Vincent Thepass, raadslid voor GroenLinks. ‘De eigenaar zegt wel plannen te hebben met het pand, alleen komt hij maar niet tot actie.’
Volgens Thepass kan een leegstandsheffing een einde maken aan dergelijke situaties. Een overgrote meerderheid in de gemeenteraad van Den Haag – inclusief de Hart voor Den Haag, de grote winnaar van de gemeenteraadsverkiezingen van afgelopen woensdag, nam begin maart een motie aan waarin het gemeentebestuur wordt opgedragen een dergelijke heffing uit te werken.
‘Voor 1 juli van dit jaar moet de juridische grondslag voor de leegstandsbelasting uitgewerkt zijn, zodat we eigenaren van leegstaande woningen na een jaar een heffing op kunnen leggen’, licht Thepass toe. Den Haag wil in samenspraak met de VNG, dat aan een modelverordening gemeentelijke leegstandheffing werkt, zo snel mogelijk van start.
Te voordelig om woning leeg te laten
In de wet is een termijn van een jaar opgenomen. Dat betekent dat de eigenaar van een woning die een jaar leegstaat een aanslag kan krijgen. En, niet onbelangrijk, bij een dergelijke heffing moet de eigenaar zien te bewijzen dat deze niet terecht is, terwijl bij een boete de bewijslast bij de gemeente ligt.
Hoe hoog de leegstandsbelasting wordt en of deze na ieder extra jaar leegstand hoger wordt, is iets wat gemeenten zelf kunnen beslissen.
Thepass wacht met interesse op de uitwerking van deze punten door het stadsbestuur. ‘Alleen al de dreiging dat de gemeente een heffing op kan leggen, zal effect hebben. Het is in deze tijd van woningnood niet uit te leggen dat er woningen leegstaan. Daarvoor is het wel noodzakelijk dat de heffing hoger is dan de verwachte waardestijging van het vastgoed. Voor speculanten is het nu te voordelig om woningen leeg te laten staan.’
Alleen al de dreiging dat de gemeente een heffing op kan leggen, zal effect hebben
Om hoeveel woningen het precies gaat die nu onnodig onbewoond zijn, is niet precies bekend. Thepass: ‘Landelijk gaat het om zo’n 180.000 woningen, waarvan er 30.000 langer dan een jaar leegstaan.’
‘In Den Haag hebben we 15.000 woningen waarvan niet bekend is wie er wonen. Maar die huizen zijn niet allemaal onbewoond, want groepen als expats en arbeidsmigranten registreren zich niet allemaal. Bovendien heb je tijdelijke leegstand, bijvoorbeeld als de ene huurder vertrekt voordat een nieuwe bewoner is gevonden.’
‘Dat betekent dat ook bij een heel voorzichtige schatting, je toch duizenden woningen hebt die veel sneller een nieuwe bewoner onderdak kunnen bieden. Een leegstandsheffing is een instrument dat daar echt bij kan helpen.’
Sterker: ‘We weten inmiddels dat het werkt’, zegt het Haagse raadslid. ‘De jarenlange ervaringen in Vlaanderen en uit recente pilots in Amsterdam en Utrecht laten dat zien.'
Pilots Amsterdam en Utrecht
Amsterdam (vanaf december 2022) en Utrecht (vanaf oktober 2023) kregen als pilot van het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening toestemming om onderdelen uit de Crisis- en Herstelwet toe te passen op de leegstandsverordening. Dat maakt het mogelijk private eigenaren te verplichten om leegstand te melden op straffe van een boete.
De gemeente gaat vervolgens met de eigenaar in gesprek, omdat er ook steekhoudende redenen kunnen zijn voor de leegstand. Bijvoorbeeld een verbouwing of de vergunningverlening van de gemeente zelf die op zich laat wachten. Mocht er na een jaar na melding van de leegstand, zonder goede reden, niets aan de situatie veranderd zijn, dan kan de gemeente een boete opleggen.
In beide steden heeft dit effect. Zo is het aantal woningen in Utrecht dat langer dan een jaar onbewoond is, in de eerste anderhalf jaar na de start van de pilot met meer dan 20 procent afgenomen: van 1976 in 2023 naar 1565 begin 2025. In Amsterdam zijn in ruim twee jaar na de invoering van de nieuwe regels elk jaar meer dan 600 woningen opnieuw bewoond, na ingrijpen van lokale overheid, zo claimt de gemeente.
De start van beide pilots kan niet losgezien worden van het jarenlange lobbywerk van de VNG en Platform31. Zij pleiten al jaren voor het beter benutten van de bestaande voorraad met behulp van onder meer een leegstandsbelasting.
Zij verwijzen daarbij ook steevast naar lichtend voorbeeld Vlaanderen, waar dit instrument in verschillende vormen al sinds de jaren 80 beschikbaar is voor gemeenten. Dat is daar makkelijker, omdat gemeenten in België meer mogelijkheden hebben om eigen belastingen te heffen dan gemeenten in Nederland.
De wet die minister Boekholt-O’Sullivan vorige week ondertekende, was nodig om gemeenten in Nederland over hetzelfde instrumentarium te laten beschikken.
Meer leegstaande woningen
Hoewel in Nederland naar Vlaanderen als gidsland wordt gekeken op het gebied van de aanpak van leegstandsaanpak, is het opvallend dat onderzoeksbureau RIGO in 2024 in een evaluatierapport van de Nederlandse leegstandswet tot de conclusie kwam dat er ‘geen concreet onderzoek is gedaan naar de effecten van de leegstandsbelasting in België’.
Bovendien kwam de Vlaamse Bond Beter Leefmilieu vorig jaar in eigen onderzoek tot de conclusie dat het aantal leegstaande woningen in Vlaanderen in de afgelopen tien jaar niet is afgenomen maar juist met 10.000 is toegenomen naar 30.000.
RO-expert Erik Grietens van de bond, die duurzaam ruimtegebruik voorstaat, laat weten dat dit niet betekent dat leegstandsbelasting niet werkt. ‘We zien inderdaad dat het aantal leegstaande woningen is toegenomen. Wij denken dat de oorzaak ligt in de vergrijzing.’
Ouderen verlaten op enig moment hun woning of komen te overlijden. De kinderen willen het niet verkopen vanwege de emotionele binding
‘Ouderen verlaten op enig moment hun woning of komen te overlijden. De kinderen willen het niet verkopen vanwege de emotionele binding. Dat kan in veel gevallen echt jaren duren. Dat is een niet te onderschatten probleem in Vlaanderen’, aldus Grietens.
Hij wijst erop dat in veel Vlaamse gemeenten de noodzaak bovendien niet gevoeld wordt om iets aan leegstand te doen. ‘Acht gemeenten hebben helemaal geen leegstandsbelasting en veel andere plattelandsgemeenten alleen een belasting met een symbolisch bedrag van 500 euro per jaar. Daar schrikt niemand van. Het speelt vooral in de grote steden en daar gaat het vooral om het vrijspelen van betaalbare woningen. Daar is grote behoefte aan.’
Preventief en effectief
Volgens de Vlaamse expert helpt een leegstandsheffing wel degelijk en zou de leegstand zonder het instrument veel hoger uitvallen. Hij pleit daarom juist voor een bredere en stevigere toepassing van het instrument. ‘Een leegstandsbelasting helpt alleen als het belastingbedrag hoog genoeg is én ieder jaar hoger wordt. Dat gebeurt alleen nog niet overal.’
De grotere steden zetten het instrument van de leegstandtaks stevig in. In Antwerpen moet een eigenaar per leegstaande woning in het eerste jaar 2.800 euro belasting betalen en dat verdubbelt bij het tweede jaar leegstand. In het vijfde jaar is het aanvankelijke bedrag vervijfvoudigd en blijft het jaarlijks op dat niveau bij aanhoudende leegstand.
In Leuven bijvoorbeeld is dat ‘sociaal beheersrecht’ maar één keer toegepast; in andere gevallen werkte het preventief
Grietens: ‘Als in Gent een woning een jaar leegstaat, dan kan de gemeente de woning zelfs overnemen om vervolgens op te knappen en te verhuren. De gemeente wordt dan niet eigenaar van de woning, maar verdient wel via de huur de gemaakte kosten terug. Dat zijn stevige ingrepen, die vooral als stok achter de deur werken. In Leuven bijvoorbeeld is dat ‘sociaal beheersrecht’ maar één keer toegepast; in andere gevallen werkte het preventief en heeft de eigenaar in een eerder stadium actie ondernomen.’
Dat laatste is ook wat Thepass hoopt, want handhaving vraagt de nodige personele inzet en daarmee ook financiële middelen. ‘Maar als je kijkt hoe het nu gaat, hoeveel tijd en energie er door de gemeente is gestoken in alleen al het voorbeeld van het gebouw “De Zaen”, dat ik eerder noemde. En dat het resultaat daar nul is’, zo besluit Thepass, ‘dan denk ik dat we straks met een nieuwe regeling veel effectiever kunnen zijn.’
