Cruquiuswerf, in de ‘elleboog’ van Cruquiuseiland in het Amsterdamse Oostelijk Havengebied. AM heeft hier in opdracht van a.s.r. real estate 122 huurwoningen gerealiseerd. Beeld Corné Bastiaansen
Dit artikel staat in ROm november 2023. ROm is het vakmagazine over ruimtelijke ontwikkeling en de fysieke leefomgeving en gratis voor ambtenaren en bestuurders-politici in dat beleidsdomein. Meld u hier aan voor een abonnement voor het maandelijkse papieren of digitale magazine.
Heimstaden gaat 2.500 huizen verkopen en dat noemde minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Hugo de Jonge onlangs goed nieuws voor woningzoekenden. ‘Zij hebben achter het net gevist omdat Heimstaden of een andere internationale belegger, hen voor was. En zo zijn er in de afgelopen vijf jaar 75.000 betaalbare woningen opgekocht om die vervolgens als dure huurwoningen weer in de markt te zetten.’
Dat bestrijdt Heimstaden dan weer. Zij bouwden sinds 2018 hun portefeuille op door bestaande, verouderde huurwoningen van woningcorporaties en andere investeerders over te nemen, niet door de koopmarkt af te gaan. Ondertussen ligt de Wet betaalbare huur voor advies bij de Raad van State. Deze Raad kan nog belangrijke wijzigingen adviseren, waarna een eventueel aangepast wetsvoorstel nog door zowel de Tweede als de Eerste Kamer moet. Of een dergelijk tijdrovend proces nog voor de verkiezingen wordt afgerond, is onwaarschijnlijk. De vaste Kamercommissie Binnenlandse Zaken verklaarde in elk geval het wetsvoorstel niet controversieel.
Huurregulering internationaal desastreus
Ondertussen verdiepten de nieuwe politieke bewegingen BBB (Caroline van der Plas) en Nieuw Sociaal Contact (Pieter Omtzigt) zich voor de verkiezingen in de vastgoedmarkt. Waarbij het hen duidelijk werd dat ze die markt niet links konden laten liggen. Daarbij wellicht geholpen door internationaal onderzoek van vastgoedadviseur JLL, waaruit bleek in bijvoorbeeld Berlijn en Catalonië hoe huurregulering desastreus uitpakte
‘De huurwetgeving van De Jonge is ontzettend slecht getimed’
In Berlijn leidde de regulering door het stadsbestuur tot een daling van de huren met tien procent. De huurprijzen in Catalonië liepen terug met vijf procent. Tegelijkertijd daalde het aanbod huurwoningen drastisch omdat beleggers er, volgens het onderzoek van JLL, geen brood meer in zagen en huurders bleven zitten. In Berlijn was de daling van beschikbare huurwoningen maar liefst 51,8 procent, in Catalonië 10 procent, aldus het rapport van de vastgoedadviseur. In Zweden en Oostenrijk zorgde regulering van de middenhuur voor lange wachtlijsten en prijsverstoringen.
Voortvarend in behandeling nemen
De koepels van ontwikkelaars en beleggers Neprom en IVBN vroegen eind augustus in een brief aan de Tweede Kamer en minister De Jonge om de Wet betaalbare huur ‘voortvarend’ in behandeling te nemen. Volgens hen wordt de onzekerheid zo groot dat zij zich terugtrekken op de Nederlandse woningmarkt, waardoor er gedurende langere tijd veel te weinig huurwoningen in Nederland gebouwd gaan worden. Vooral de bouw van omvangrijke binnenstedelijke appartementencomplexen valt volgens de twee partijen stil.
Ze stelden ook nog een aanpassing voor. ‘De nieuwe wet moet ruimte bieden aan beleggers om de huren in het middensegment jaarlijks met inflatie plus maximaal één procent te verhogen. Verder zou het Woningwaarderingsstelsel moeten worden gemoderniseerd. ‘Zodat extra kwaliteit en voorzieningen vertaald mogen worden in een hogere huur. Zolang die modernisering niet heeft plaatsgevonden, moet er voor nieuwbouwwoningen die na 1 januari 2024 worden opgeleverd tien procent in het voorstel extra huurruimte komen. Ook is het volgens Neprom en IVBN noodzakelijk om de overdrachtsbelasting voor huurwoningen terug te draaien naar zes procent.’
Laurierkwartier, Utrecht. a.s.r. real estate heeft hier 97 woningen in de verhuur op basis van het Actieplan Middenhuur van de gemeente Utrecht. Beeld Corné Bastiaansen
Beleggers lijden onder onzekerheid
Buitenlandse beleggers vertrekken en masse van de Nederlandse vastgoedmarkt vanwege de onzekerheid, constateert Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems in Delft. ‘Zij zijn aan het verkopen geslagen.’ Hij schetst nog even de verhoudingen in de beleggershuurmarkt: de leden van IVBN hebben ongeveer 135.000 woningen in bezit. Institutionele beleggers hebben er 200.000. De rest zit vooral bij particuliere beleggers. ‘Die hebben te maken met de huurregulering, maar ook door de aanpassing van box 3, de verhoogde overdrachtsbelasting, het afschaffen van tijdelijke huurcontracten, de hogere WOZ en de hogere rentes’, aldus Boelhouwer.
Tegelijkertijd lopen woningcorporaties tegen de grenzen aan van de nationale prestatieafspraken. Vraag is dan: wie gaat er in dit negatieve klimaat nog wel investeren in bijvoorbeeld het middenhuursegment? ‘Te weinig partijen’, zegt Boelhouwer. ‘Terwijl we driehonderd tot vierhonderd miljard euro aan investeringen nodig hebben om de geplande woningproductie van de komende zeven jaar mee te financieren. Al met al is het een perfecte storm, samen met de rentestijging en daarmee duurdere hypotheken, de stijging van de bouwkosten en complexe regelgeving. Dat brengt veel, heel veel, onzekerheid met zich mee. De wetgeving van De Jonge is ontzettend slecht getimed. Buitenlandse beleggers hebben alternatieven op de woningmarkt in andere landen. Die vertrekken daarom als eerste.’
Dezelfde fout als in 2011
Het is een somber beeld van de woningmarkt, constateert Boelhouwer. ‘Ja, het wordt me wel erg moeilijk gemaakt om er nog positief over te blijven. We zien al zeven kwartalen het aantal bouwvergunningen dalen. Dit jaar komen we uit op zo’n beetje 50.000 tot 55.000. We maken eigenlijk dezelfde fout als in 2011. De koopsector kwam onder druk en de overheid voerde beperkingen in voor het verkrijgen van woningfinanciering. Daardoor kwam de economie in een recessie terecht.’
‘Jarenlang waren we een stabiel land, maar nu keren buitenlandse beleggers ons de rug toe. Hier blijf ik niet’
Jan Fokkema, directeur van de Neprom, is niet veel positiever. ‘Jarenlang waren we een stabiel land, maar nu keren buitenlandse beleggers ons de rug toe. Hier blijf ik niet’, zeggen ze. Daarnaast zien binnenlandse institutionele beleggers dat het nu niet per se een goed moment is om te verkopen, constateert Fokkema. ‘Ik ga niet zó ver in de redenering dat de huurregulering de nieuwbouw de nek omdraait, maar aantrekkelijk om in de woningmarkt te investeren is het ook niet. Projectontwikkelaars kunnen moeilijker beleggers vinden om het risico van een project mee af te dekken, waardoor ze minder snel aan projecten beginnen. Veel projecten staan daarom stil, bij onze leden zijn er vacaturestops en sommige architectenbureaus ontslaan personeel.’
Geen behoefte aan polariseren
‘Ondanks alles is het wel belangrijk dat we door blijven gaan’, zegt Fokkema. ‘Vandaar onze brief met daarin de alternatieven. Ook regionaal blijven we met marktpartijen, gemeenten en provincies in gesprek om te kijken naar wat er waar wel mogelijk is. We hebben geen behoefte aan polariseren, want dat schiet niet op. Maar het stoort me wel dat institutionele beleggers, die uiteindelijk het pensioen van iedere Nederlander proberen te verdienen, in de hoek van de verhuurdersexcessen worden gezet.’
‘Wie de huren betaalbaar wil houden, moet werken aan de woningvoorraad; bouwen dus!’
Niet overal is het geluid pessimistisch. Robbert van Dijk, managing director residential bij a.s.r. real estate, zegt al te rekenen met het puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel dat minister De Jonge heeft voorgesteld. ‘Wij werken veel met eigen vermogen, maar gebruiken wel de marktkapitaalrente in onze berekeningen voor het rendement. Het klopt dat ontwikkelaars en beleggers elkaar onder de huidige marktomstandigheden niet makkelijk meer vinden, waardoor projecten stil blijven liggen. Echter, je hoort nu vooral waar het niet meer lukt. Wij hebben een aantal projecten, bijvoorbeeld in Amsterdam, waar het nog wel rond rekent binnen de bandbreedte van het puntenstelsel. Bijvoorbeeld omdat een gemeente meedenkt over de grondwaarde. Dat getuigt van het nobele steven dat wij ook hebben om de huren betaalbaar te houden. In ons geval is dat gemiddeld 1.000 euro, maximaal 1.200 euro. Wie de huren betaalbaar wil houden, moet werken aan de hoeveelheid, dus de voorraad van huizen. Als er meer aanbod is, daalt de prijs. Zo simpel werkt het. Als je dan snel aan voorraadaanvulling wilt doen, moet je naar het proces van vergunningen en inspraak kijken en dat eenvoudiger maken.’
Minder investeringslust
Lange procedures en onzekerheid over de middenhuurregulering leiden tot minder investeringslust bij beleggers, constateert ook Van Dijk. ‘Ik zie Nederlandse institutionele beleggers zich niet massaal terugtrekken, maar wel een afwachtende rol aannemen. Positief vind ik de regionale samenwerkingstafels met investeerders, ontwikkelaars, gemeenten en provincies. Wellicht dat we daarmee de woningbouw alsnog kunnen vlottrekken.’
Van Dijk zegt te merken dat gemeenten in elk geval openstaan voor gesprekken. Of de huurregulering van tafel moet? ‘Ja, van mij mag die van tafel. We hebben als institutionele belegger geen regulering nodig om een gematigd huurbeleid te hanteren. Ik vind het een goed idee om een uitzondering op de huurregulering te maken voor partijen die dit netjes doen. Die optie heb ik nog niet eerder gehoord. Feit is in elk geval dat we in alle onzekerheid ons hoofd koel moeten houden. Houd als investeerder in woningen de lange termijn in de gaten. Op die lange termijn is er nog steeds heel veel vraag naar nieuwe woningen, maar ook naar verduurzaming van huizen. Aan de grote vraag houden we ons vast.’
Onzekerheid troef bij investeerders, zo blijkt dus. Daarmee lijken de overheidsplannen van 900.000 nieuwbouwwoningen erbij in 2030 verder weg dan ooit. ‘Onhaalbaar’, concludeert Boelhouwer. Onzekerheid leidt tot een afwachtende houding bij Nederlandse investeerders, terwijl buitenlandse partijen eieren voor hun geld kiezen. A.s.r. en JLL hameren op het juist vergroten van de woningvoorraad. Want dat is, naar goed gebruik van de markt, altijd nog de verstandigste manier om de prijs te drukken.
Commercieel vastgoed risico op voor financiële stabiliteit
In een overzicht constateert De Nederlandsche Bank dat commercieel vastgoed risico’s met zich meebrengt voor de financiële stabiliteit. Nederlandse banken, verzekeraars en pensioenfondsen hebben gezamenlijk voor 360 miljard euro commercieel vastgoed in portefeuille. Mede door de hogere financieringskosten staat die markt sinds halverwege vorig jaar onder druk. De transactiewaarde van commercieel vastgoed is sindsdien met dertien procent gedaald.
Behalve hogere financierings- en bouwkosten spelen ook structurele veranderingen als online winkelen en thuiswerken een rol, waardoor de behoefte aan winkel- en kantoorruimte afneemt. Hoewel hogere kredietrisico’s voor commercieel vastgoed bij banken vooralsnog niet zichtbaar zijn, kan dit volgens DNB snel veranderen. Onder meer omdat de rentes naar verwachting langere tijd hoger zullen blijven dan in de afgelopen jaren. Hierdoor neemt de kans op een verdere daling van vastgoedprijzen toe, met meer wanbetalingen en kredietverliezen voor banken als gevolg.
Ook verzekeraars en pensioenfondsen zijn blootgesteld aan verliezen door prijscorrecties van commercieel vastgoed, die direct doorwerken in hun balansen. De omvang van Nederlandse vastgoedbeleggingsfondsen, waar met name pensioenfondsen in beleggen, is de afgelopen vijftien jaar verviervoudigd tot ongeveer 135 miljard euro. ‘Toch lijken de risico’s bij deze fondsen vooralsnog beheersbaar. Onder meer omdat de frequentie waarmee beleggers geld uit de fondsen kunnen onttrekken laag is’, aldus DNB.
