Met kleine stappen kom je ook vooruit

Afdrukken
donderdag 24 mei 2012

Duurzame gebiedsontwikkeling van de Spoorzone in Enschede

In kleine stappen grote ambities waarmaken, dat is het parool bij de duurzame gebiedsontwikkeling van de Spoorzone in Enschede. De economie zit tegen, en het versleten verdienmodel in de gebiedsontwikkeling zorgt voor dilemma’s. Maar door voortdurend te zoeken naar kansen en mogelijkheden – een soort verlicht opportunisme – kun je toch verder komen, zeggen Alice Kuil en Ed van ’t Erve van de Gemeente Enschede.

Samen met Proper-Stok en woningcorporatie de Woonplaats wil de gemeente Enschede de rommelige stationszone transformeren tot een nieuw, levendig deel van de stad. Volgens het stedenbouwkundig plan van West8 wordt dit een typische binnenstadsbuurt, met stadse woningen rondom groene binnenterreinen. Non-descripte leegtes worden omgevormd tot herkenbare openbare ruimten. Bestaande bebouwing, groen en oude bomen blijven zo veel mogelijk gehandhaafd.

De transformatie strekt verder dan het zogenoemde Middengebied, pal ten noorden van het station. Tussen nu en 2030 komen ook de directe Stationsomgeving en de locaties Boddenkamp, Coberco en Polaroid aan de beurt. Dat gaat langzaam maar zeker, in een tempo dat vooral door marktontwikkelingen zal worden bepaald. ‘Enschede heeft grote behoefte aan stedelijke woonmilieus, met alle voorzieningen die daarbij horen,’ zo verklaart Alice Kuil, die namens de gemeente het gebiedsontwikkelingsproject coördineert, de omvangrijke operatie. ‘Er is veel vraag naar stedelijk wonen, maar nauwelijks of geen aanbod. Dat willen we hier realiseren. Tegelijkertijd zorgen we er zo voor dat het centrum beter aansluit op Roombeek, en dat de barrièrewerking van het spoor minder groot wordt.’

Stedelijk wonen


Het succesvolle Roombeek met zijn particulier opdrachtgeverschap en grote betrokkenheid van de bewoners heeft Enschede op de kaart gezet. Maar vooral heeft het duidelijk gemaakt dat er grote belangstelling is voor stedelijk wonen. Dat is nog steeds zo. Overal in Nederland vallen gebiedsontwikkelingen stil en worden bouwprojecten uit- of afgesteld, maar in Enschede wordt wél gebouwd. Nadat in september 2011 de samenwerkingsovereenkomst werd ondertekend met Proper-Stok en De Woonplaats voor de eerste fase van het Middengebied, is een paar maanden later, op de hoek van de Molenstraat en de Nieuwe Schoolweg, de bouw van een nieuw woonzorgcomplex gestart, achter de historische gevel van Sanders Machinefabriek. De Woonplaats en ProperStok bouwen hier ook koop-eengezinswoningen in het midden- en dure segment.



Het nieuwe woonzorgcomplex trekt de aandacht met een hoge score op duurzaamheid: het wordt gebouwd op een duurzame grindkernenfundering en zal bij oplevering een GPR hebben van 7,8 en een EPC van 0,51. De oorspronkelijke gevel blijft behouden. Daarmee staat het gebouw model voor de gewenste duurzame ontwikkeling van de Spoorzone, waarvoor de gemeente Enschede stevige ambities heeft neergelegd. Ed van ’t Erve, senior beleidsmedewerker van de gemeente: ‘We willen aan dit gebied een kwaliteit toevoegen die misschien wel honderd jaar of langer meegaat. Dat we binnen de stad bouwen, is op zichzelf al duurzaam: daardoor offeren we geen buitengebied aan nieuwbouw op. En binnen de Spoorzone handhaven we weer zo veel mogelijk het groen en bestaande gebouwen, om de leefbaarheid een impuls te geven.’

Volle breedte


Enschede wil met deze ontwikkeling niet alleen woningen en voorzieningen toevoegen. Het wil ambities waarmaken over de volle breedte van het duurzame speelveld, dus people, planet en profit. Ze zijn vastgelegd in het Ambitiedocument Spoorzone, dat in december 2010 in de gemeenteraad werd vastgesteld. De integrale duurzame gebiedsontwikkeling heeft duidelijke pijlers: functiemenging en flexibiliteit, tijdloze architectuur, duurzaam en energiezuinig bouwen. De EPC voor het gehele gebied halveren, is de ambitie. Vanuit het idee dat toekomstwaarde wortelt in het verleden, worden markante gebouwen niet gesloopt, maar zo veel mogelijk herbestemd. Het aantal vervoersbewegingen in het gebied moet terug, lopen en fietsen worden gestimuleerd. Ook voor bodem, waterbeheer, groen en geluid zijn ambities neergelegd.

In 2010 zijn veel van de ambities en verbeterpunten vertaald in concrete maatregelen, die op hun beurt weer zijn vastgelegd in de stedenbouwkundige plannen en bestemmingsplannen voor het Middengebied, de Stationsomgeving en Boddenkamp. Veel seinen staan dus op groen. Maar er duiken ook problemen op. En die brengen hardnekkige dilemma’s rond duurzame gebiedsontwikkeling aan het licht. Ed van ‘t Erve: ‘Neem onze ambities om de EPC per woning te halveren. Daarmee gaan we verder dan het wettelijk voorschrift, het Bouwbesluit. Dat klinkt goed, maar het betekent ook dat we die lagere EPC niet kunnen afdwingen bij ontwikkelaars en particulieren.’ Woningcorporatie De Woonplaats kan het zich veroorloven om toch aan de ambitie vast te houden: ‘Zo’n corporatie kan de tijd nemen om de initiële kosten terug te verdienen. Maar voor een commerciële ontwikkelaar ligt dat anders, zeker nu.’

Niet in je eentje


Als je een duurzaamheidsprestatie al zou willen afdwingen, zegt Van ’t Erve, zou je dat ook niet in je eentje moeten doen. ‘Daarmee verslechter je je concurrentiepositie in de regio.’ Impliciet geeft hij hiermee aan dat het huidige verdienmodel in de gebiedsontwikkeling zich moeilijk verdraagt met het waarmaken van duurzaamheidsambities. Die ambities kosten geld. Geld dat moet worden terugverdiend in een economisch moeilijke tijd, en volgens een model dat uitgaat van terugverdienen van kosten, in plaats van het behalen van lange-termijnrendement op investeringen.

‘Wij geloven daarom meer in verleiden dan in dwingen,’ zegt Alice Kuil. ‘Dwang zou botsen met het principe van de vrijheid die de kavelkopers wordt geboden, en die nu juist het succes – ook het financiële succes – bepaalt van deze ontwikkeling.’ Om die reden kunnen alle kavelkopers in Boddenkamp hun woningontwerp kosteloos door een bouwbegeleidingsbureau laten toetsen op duurzaamheid De gemeente verwacht dat ze hierdoor zullen beseffen dat duurzaamheidsinvesteringen altijd lonen.

Kuil noemt een ander dilemma: ‘We hebben serieus gekeken naar de mogelijkheden om warmte-koude-opslag toe te passen onder de voormalige Sanders Meubelfabriek, in combinatie met de oprichting van een lokale energieleverancier.’ Dat klinkt als state of the art qua duurzame gebiedsontwikkeling, maar nu gooide weer iets anders roet in het eten: ‘De bodem onder Enschede is niet geschikt voor warmte-koudeopslag, zo bleek uit proefboringen.’ Duurzame gebiedsontwikkeling, zoveel is duidelijk, is een continu speuren naar mogelijkheden – soms zijn het muizengaatjes – om de ambities toch waar te maken. ‘De conjunctuur is daarbij de grootste spelbreker, zegt Van ‘t Erve. ‘De vraag wie het gaat betalen speelt altijd een rol, maar nu helemaal. Onder de streep moet de rekensom kloppen. Sommige ontwikkelaars durven nog steeds hun nek uit te steken, andere zijn terughoudend geworden.’

Subsidiepot


Bij dit soort exploitatietekorten werd in vroeger tijden graag naar de gemeente gekeken, om met subsidie toch de gestelde doelen te halen. ‘Die tijd is voorbij,’ zegt Kuil. ‘Ook Enschede voelt de crisis. We ontkomen niet aan bezuinigen.’ Van ’t Erve preciseert: ‘Het zou ook oneerlijk zijn ten opzichte van andere wijken. Je kunt niet verkopen dat bewoners van de Spoorzone dankzij gemeentelijke subsidie een lagere energierekening krijgen, en bewoners elders in de stad niet.’

Aan de ambities wordt vastgehouden, voor grote gebaren is het de tijd niet. Alice Kuil: ‘We gaan in kleine stappen vooruit.’ Door de ontwikkeling van de Spoorzone gefaseerd uit te voeren, afhankelijk van de marktvraag, voorkomt Enschede in ieder geval dat het plan in schoonheid sterft. Tegelijk is dat ook weer een dilemma op zichzelf. Kuil: ‘We zetten de grond nu in kleine plukjes af. Aan de ene kant is dat verstandig, maar ergens is het ook niet handig. Sommige duurzaamheidsinvesteringen worden pas rendabel als je ze voor minstens honderd woningen tegelijk doet.’

Toch zal de duurzame ontwikkeling van de Spoorzone doorgaan, bezweert Kuil. Het gaat immers om méér dan om energie en ecologie. Dat een onsamenhangend deel van de stad straks een echt onderdeel van Enschede wordt, is minstens zo belangrijk: ‘Nu zien we nog steeds dat mensen die iets meer gaan verdienen, Enschede verlaten. Ze kunnen hier geen woning van hun gading vinden. Ze gaan naar Hengelo of trekken naar de Randstad. Als dat verandert, doordat wij de keus bieden tussen allerlei soorten woonmilieus in Enschede, is dat goed voor de stad, ook voor de langere termijn.’

Edwin Lucas

Spoorzone Enschede

De Spoorzone, zo’n 70 hectare tussen de binnenstad en Roombeek, is de belangrijkste binnenstedelijke herstructureringsopgave van Enschede. Deze grote uitbreiding van het centrum aan de noordzijde van de binnenstad moet een duurzame en kwalitatief hoogstaande woon- en werklocatie opleveren. Zo’n 45 hectare komt in aanmerking voor herontwikkeling. Die transformatie zal in kleine stappen haar beslag krijgen en zo’n twintig jaar duren. Einddoel is een stads woon-, werk- en verblijfmilieu, met een grote diversiteit aan hoogstedelijk wonen, culturele en andere voorzieningen, groen en water, en vooral: een logische aansluiting op de Enschedese binnenstad. De samenwerkende partners zijn Proper-Stok, woningcorporatie De Woonplaats en de gemeente Enschede. De provincie Overijssel investeert 7 miljoen euro.
www.spoorzone.enschede.nl
www.enschede-stad.nl



© ROM B.V.

ROmagazine - Met kleine stappen kom je ook vooruit. http://www.romagazine.nl
Template Joomla 1.7 by Wordpress themes free